Quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ sở đền bù giải tỏa

Việc đền bù giải tỏa các khu đất nông nghiệp để mở rộng đường giao thông hoặc các dự án xây dựng nhà ở, khu công nghiệp… nhằm phát triển kinh tế - xã hội, phải dựa trên các luận chứng kinh tế - kỹ thuật bảo đảm đạt mục tiêu: tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội.

Để đạt được 2 mục tiêu này, việc đền bù giải tỏa đất trước hết, nhất thiết phải dựa trên cơ sở là đồ án quy hoạch chi tiết 1/500. Vì theo quy định tại khoản 2 Điều 11 và khoản 2 Điều 24 của Luật Xây dựng thì quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị gồm hai loại: quy hoạch 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 triển khai và cụ thể hóa quy hoạch đô thị tỷ lệ 1/2000, là cơ sở để lập các dự án đầu tư­ xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch, phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000.

Quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh do doanh nghiệp tổ chức lập và chi phí cho việc lập quy hoạch tính vào chi phí của dự án; còn lại các việc khác quy hoạch chi tiết 1/500 do chính quyền địa phương tổ chức lập để phục vụ cho công tác quản lý xây dựng, cấp giấy phép xây dựng. Trên bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500, phải chi tiết hóa đến từng công trình (chứ không chỉ là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan như quy hoạch 1/2000).

Vì vậy, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 chính là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng. Nó thể hiện rõ phần diện tích đất nào và của ai “dính” vào công trình hay dự án đầu tư nào, và dựa vào đó, mức đền bù mới có thể thỏa đáng được.

Ví dụ: Dự án kết nối đại lộ Đông Tây với tuyến cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây và dự án 90ha Nam Rạch Chiếc trên địa bàn quận 2; hay dự án 87ha của quận 2 TPHCM,… bao gồm nhiều dự án thành phần. Do vậy, một mảnh đất của cùng một hộ có khi lại liên quan đến 2 hoặc 3 dự án khác nhau. Những dự án có mục đích sử dụng đất khác nhau thì phải áp dụng phương pháp thu hồi đất với mức đền bù (và hỗ trợ bồi thường thiệt hại) khác nhau cho phù hợp (được quy định bởi Điều 36, 96, 97 Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật).

Như vậy, quy hoạch chi tiết 1/500 (có sự tham gia ý kiến của tất cả người dân địa phương liên quan đến dự án) cần được các cấp có thẩm quyền xét duyệt dự án xem là căn cứ cần thiết - không thể thiếu khi tiến hành đền bù giải tỏa đất đai.

(Theo Ashui)

Những nội dung đồ án quy hoạch chi tiết cần có là gì?

Theo quy định tại Nghị định số 37/2010/NĐ – CP Về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị thì nội dung đồ án quy hoạch chi tiết bao gồm:

1. Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư, xã hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; các quy định của quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch.

2. Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực quy hoạch.

3. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có).

4. Xác định chiều cao, cốt sàn và trần tầng một; hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác cho từng lô đất; tổ chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố và mặt nước trong khu vực quy hoạch.

5. Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được bố trí đến mạng lưới đường nội bộ, bao gồm các nội dung sau:

+ Xác định cốt xây dựng đối với từng lô đất;

+ Xác định mạng lưới giao thông (kể cả đường đi bộ nếu có), mặt cắt, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng; xác định và cụ thể hoá quy hoạch chung, quy hoạch phân khu về vị trí, quy mô bến, bãi đỗ xe (trên cao, trên mặt đất và ngầm);

+ Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước; vị trí, quy mô công trình nhà máy, trạm bơm nước; mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật chi tiết;

+ Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp năng lượng; vị trí, quy mô các trạm điện phân phối; mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị;

+ Xác định nhu cầu và mạng lưới thông tin liên lạc;

+ Xác định lượng nước thải, rác thải; mạng lưới thoát nước; vị trí, quy mô các công trình xử lý nước bẩn, chất thải.

6. Đánh giá môi trường chiến lược:

+ Đánh giá hiện trạng môi trường về điều kiện địa hình; các vấn đề xã hội, văn hoá, cảnh quan thiên nhiên;

+ Phân tích, dự báo những tác động tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường; đề xuất hệ thống các tiêu chí bảo vệ môi trường để đưa ra các giải pháp quy hoạch không gian, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch;

+ Đề ra các giải pháp cụ thể giảm thiểu, khắc phục tác động đến môi trường đô thị khi triển khai thực hiện quy hoạch;

+ Lập kế hoạch giám sát môi trường về kỹ thuật, quản lý và quan trắc môi trường.

7. Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thể hiện ở tỷ lệ 1/500.

Quy hoạch chi tiết 1/2000 & 1/500

1. Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 và khoản 2 Điều 24 của Luật Xây dựng thì quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị gồm hai loại, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.

2. Việc phân loại nhằm đáp ứng mục tiêu cụ thể sau đây:

a) Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 là b­ước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị và do chính quyền địa phương tổ chức lập.

b) Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 là triển khai và cụ thể hoá quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000, là cơ sở để lập các dự án đầu tư­ xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000. 

Quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh do doanh nghiệp tổ chức lập và chi phí cho việc lập quy hoạch tính vào chi phí của dự án; còn lại các việc khác quy hoạch chi tiết 1/500 do chính quyền địa phương tổ chức lập để phục vụ cho công tác quản lý xây dựng, cấp giấy phép xây dựng.

3. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

Quy hoạch xây dựng đô thị bao gồm nhiều công tác khác nhau, đó là quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Trong quy hoạch chi tiết có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500.

Trước hết phải làm rõ và phân biệt ý nghĩa mục đích, nội dung nhiệm vụ của quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đây không phải là sự khác nhau về tỷ lệ bản đồ 1/2000 và 1/500, mà phải hiểu đây là 2 giai đoạn của quy hoạch chi tiết.

Quy hoạch chi tiết 1/2000 được lập ra để định hướng quy hoạch cho cả một khu đô thị (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu nhà ở, khu du lịch... gọi chung là khu đô thị với mục đích là để quản lý quy hoạch cho cả một khu vực rộng lớn trong đô thị). Nội dung quan trọng trong đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất phải chỉ ra được các ô phố với các chức năng sử dụng khác nhau, trong đó thể hiện rất rõ các chỉ tiêu của ô phố như diện tích ô đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, tầng cao tối thiểu, chỉ giới đường đỏ, sơ bộ xác định chỉ giới xây dựng (khoảng lùi) của công trình. 

Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan của đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 chỉ mang tính định hướng, gợi ý bởi vì ở giai đoạn này chưa có thiết kế cơ sở cho các công trình kiến trúc, cho nên chưa xác định thật cụ thể và chính xác thiết kế của các công trình kiến trúc.

Các cấp chính quyền, các cơ quan quản lý có đầy đủ điều kiện để cấp chứng chỉ quy hoạch cho bất kỳ một lô đất nào trong khu quy hoạch, và như vậy là hoàn toàn có thể sử dụng đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 để quản lý xây dựng.

Trong khi đó quy hoạch chi tiết 1/500 là phải chi tiết hoá đến từng công trình, quan trọng nhất của giai đoạn này và khác hẳn giai đoạn quy hoạch chi tiết 1/2000 là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan. Ở giai đoạn này công trình kiến trúc đưa vào quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 là những công trình có thiết kế cơ sở, có nghĩa là có đầy đủ các yếu tố cần thiết cho một thiết kế công trình như hình dáng, mặt bẳng công trình với đầy đủ kích thước công trình, nội dung các phòng, các bộ phận của công trình, vị trí ra vào lối của công trình, từ đó xác định được mối quan hệ giữa công trình với các yếu tố bên ngoài như sân vườn, đường đi. Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 chính là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng.

Như vậy quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 không phải chỉ khác nhau ở tỷ lệ, nó là ở hai giai đoạn thiết kế với nội dung, ý nghĩa hoàn toàn khác nhau, song những văn bản pháp quy hiện hành về lập quy hoạch xây dựng, về chi phí lập quy hoạch lại không có sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết trên. Xin nêu ra đây một vài điểm trong các văn bản mới ban hành hiện nay:

- Nghị định 08/2005/NĐ - CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng. Như phân tích ở trên, thì quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là rất khác nhau và mục đích, ý nghĩa của mỗi giai đoạn cũng rất khác nhau. Tuy nhiên, trong Nghị định 08/2005 kể trên, ở phần 3, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị. mục này đã gộp cả 2 loại quy hoạch chi tiết trên để trình bày trong các điều, cụ thể là:

Điều 21: Đối tượng và thời gian lập quy hoạch chi tiết.

Điều này lẽ ra phải nêu được cụ thể đối tượng của quy hoạch chi tiết 1/2000 và của quy hoạch chi tiết 1/500 là gì, khác nhau ở điểm nào. Một loại là để giúp các cấp chính quyền quản lý xây dựng theo quy hoạch (quản lý chỉ giới xây dựng, quản lý về sử dụng đất, quản lý về mật độ...). Một loại là gắn liền với dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị.

Điều 22: Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.

Điều 23: Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng.

Điều 24: Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.

Điều 25: Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.

Cả 4 điều này không có gì khác nhau giữa quy hoạch chi tiết 1/2000 với quy hoạch chi tiết 1/500, cả 4 điều trên nên có sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết.

Mục lấy ý kiến, quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 là rất khác nhau. Trong quy hoạch chi tiết 1/2000 nên lấy ý kiến có tính chất định hướng cho cả một khu vực lớn trong đô thị. Chủ yếu là về mạng lưới giao thông và quy hoạch sử dụng đất và đóng góp ý kiến là cho chính quyền các cấp và các nhà quản lý. Còn trên quy hoạch chi tiết 1/500 thì cần đóng góp ý kiến có tính chất cụ thể và chủ yếu cho các chủ đầu tư dự án.

Riêng điều 26 về hồ sơ thiết kế, tuy có một chút về điểm khác giữa quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500, tuy nhiên cũng chỉ nói rằng đối với quy hoạch chi tiết 1/2000 hồ sơ gồm... đối với quy hoạch chi tiết 1/500 hồ sơ gồm... điều này sẽ làm cho người đọc cảm nhận như quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là 2 trường hợp khác nhau, chứ không phải là 2 giai đoạn khác nhau và cho 2 đối tượng khác nhau.

Trong Nghị định 08, nên có một mục riêng về quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500, như vậy mới phân biệt một cách rõ ràng cho 2 đồ án này. Nên chăng đưa ra hai tên khác nhau của 2 loại quy hoạch chi tiết này.

Đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 gọi là đồ án quy hoạch chi tiết còn đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 gọi là đồ án quy hoạch xây dựng.

Dự án đầu tư xây dựng có nhiều cách phân loại, theo quy mô và tầm quan trọng có dự án nhóm A, nhóm B, nhóm C, theo tính chất thì có thể phân ra dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu vui chơi giải trí... còn về quan hệ giữa quy hoạch và dự án đầu tư, có thể tạm chia thành hai loại.

Loại thứ nhất là dự án đầu tư xây dựng được lập cho một công trình đơn lẻ nằm trong khu vực quy hoạch. Thí dụ một khu đô thị trong đó có nhiều công trình với những chức năng khác nhau như khách sạn, bệnh

viện, trường đại học, siêu thị. Trường hợp này, mỗi công trình là một chủ đầu tư khác nhau, sử dụng nguồn vốn cũng khác nhau và không làm thiết kế cơ sở cùng một lúc. Trong trường hợp như thế chỉ nên làm quy hoạch chi tiết 1/2000, trong đó chỉ ra các ô đất cho các công trình và các chỉ tiêu quy hoạch cho các ô đất đó, đồng thời xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng cho từng công trình, cao độ khống chế... như vậy là hoàn toàn có thể quản lý xây dựng theo quy hoạch. Sau đó từng chủ đầu tư của từng công trình sẽ tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng cho công trình của mình, trường hợp này không nên lập quy hoạch chi tiết 1/500.

Loại thứ hai là Dự án đầu tư xây dựng tương ứng với một đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, nghĩa là đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được lập trên một khu đô thị mà toàn bộ khu đô thị đó là một đơn vị đầu tư, thí dụ như đầu tưu xây dựng một khu chung cư, một khu ký túc xá, một khu trường đại học... Trường hợp này thì nhất thiết phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Dựa trên định hướng của quy hoạch chi tiết 1/2000, đơn vị tư vấn sẽ tiến hành thiết kế cơ sở. Trên cơ sở của thiết kế cơ sở, sẽ lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và dự án đầu tư xây dựng.

Chẳng hạn lập dự án đầu tư xây dựng cho một khu chung cư, trong đó có các nhà chung cư cao tầng, các công trình công cộng, khu cây xanh... Trước tiên là căn cứ đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 với những chỉ tiêu quy hoạch đã khống chế, đơn vị tưu vấn lập thiết kế cơ sở cho các nhà chung cư cũng như các công trình công cộng sẽ xây dựng trong khu chưng cư này, trên cơ sở đó tư vấn mới lập quy hoạch chi tiết 1/500. 

Hồ sơ thiết kế cơ sở các công trình kiến trúc và đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 này chính là nội dung quan trọng của dự án đầu tư xây dựng.

Đối với khu công nghiệp, khu chế xuất thì dự án đầu tư xây dựng là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, còn việc đầu tư xây dựng từng công trình nhà máy lại là do từng chủ đầu tư riêng biệt chịu trách nhiệm. Trong trường hợp này cơ quan chủ đầu tư cũng phải tiến hành Lập dự án đầu tư của từng doanh nghiệp sẽ căn cứ vào dự án này để thiết kế xây dựng khu công trình của mình.

Như vậy, một trong những việc phải làm của công tác quy hoạch xây dựng là quy hoạch chi tiết, trong đó quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là 2 việc rất khác nhau về mục đích, ý nghĩa của đồ án, một việc là phục vụ công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch, một việc là phục vụ trực tiếp cho công tác lập dự án đầu tư xây dựng.